Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong thời gian qua, thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh trên địa bàn cả nước. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, Luật đất đai cũng đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế nhất định. Nguồn lực đất đai chưa được phát huy một cách bền vững, việc sử dụng đất hiệu quả còn thấp. Vi phạm pháp luật về đất đai cũng như khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực đất đai còn diễn ra phức tạp, ô nhiễm môi trường, đất đai càng nhiều… những tồn tại, bất cập nêu trên có nguyên nhân do hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, kịp với yêu cầu phát triển của nước ta. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành có liên quan khác chưa có sự thống nhất, đồng bộ. Giá đất chưa thể hiện và phản ánh đúng thực tế của thị trường hiện nay. Chính vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này là cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế, phát huy nguồn lực đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới theo đúng tinh thần Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII.

leftcenterrightdel
Đô thị hoá và sử dụng đất nông nghiệp (Nguồn ảnh: Internet từ tạp chí kiến trúc)
 Đô thị hoá và sử dụng đất nông nghiệp (Nguồn ảnh: Internet từ tạp chí kiến trúc)

I. Về bố cục và hình thức trình bày của dự thảo Luật đất đai (sửa đổi)

Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) được sắp xếp, bố cục phù hợp, logic. Dự thảo Luật đất đai sửa đổi làn này đã thể chế các định hướng trong Văn kiện Đại hội Đảng Khóa XIII, các Nghị quyết, kết luận của Đảng, của Quốc hội. Thể chế hóa rõ 3 mục tiêu tổng quát, 6 mục tiêu cụ thể, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành TW và giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển của đất nước, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều nội dung mới, gắn với tính đồng bộ của các Luật liên quan từ vấn đề sử dụng đất, tài chính đất đai, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, quy hoạch, đến đấu thầu đất đai, thanh tra đất đai, giải quyết tranh chấp đất đất đai…và đảm bảo an ninh quốc phòng.

Về bố cục của dự thảo Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) lần này gồm 16 chương, trong đó có 236 điều, (so với luật đất đai 2013 thì Luật đất đai sửa đổi được cơ quan soạn thảo (Bộ Tài nguyên và Môi trường) thể hiện cụ thể như sau:

Chương I. Quy định chung (gồm 12 điều, từ Điều 1 đến Điều 12)

Chương II. Quyền và trách nhiệm của nhà nước, công dân đối với đất đai (gồm 14 điều, từ Điều 13 đến Điều 26)

Chương III. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (gồm 27 điều, từ Điều 27 đến Điều 53)

Chương IV. Địa giới hành chính, điều tra cơ bản về đất đai (gồm 6 điều, từ Điều 54 đến Điều 59)

Chương V. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (gồm 17 điều, từ Điều 60 đến Điều 76)

Chương VI. Thu hồi đất, trưng dụng đất (gồm 12 điều, từ Điều 77 đến Điều 88)

Chương VII. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (gồm 15 điều, từ Điều 89 đến Điều 110)

Chương VIII. Phát triển quỹ đất (gồm 5 điều, từ Điều 111 đến Điều 115)

Chương IX. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (gồm 13 điều, từ Điều 116 đến Điều 128)

Chương X. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gồm 18 điều, từ Điều 129 đến Điều 146)

Chương XI. Tài chính về đất đai, giá đất (gồm 12 điều, từ Điều 147 đến Điều 158)

Chương XII. Hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai (gồm 6 điều, từ Điều 159 đến Điều 164)

Chương XIII. Chế độ sử dụng các loại đất (gồm 49 điều, từ Điều 165 đến Điều 213)

Chương XIV. Thủ tục hành chính về đất đai (gồm 4 điều, từ Điều 214 đến Điều 217)

Chương XV. Giám sát; thanh tra, kiểm tra; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (gồm 14 điều, từ Điều 218 đến Điều 231)

Chương XVI. Điều khoản thi hành (gồm 5 điều, từ Điều 232 đến Điều 236)

II. Về những điểm mới, chính sách của dự thảo Luật đất đai sửa đổi

Dự thảo sửa dổi Luật đất đai có những điểm mới, chính sách mới, được nhấn mạnh rõ các khía cạnh:

(1) Về quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất cần phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ với nhau. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện chiến lược phát triển kinh tế - xã hội bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. Về cơ bản, nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã quy định khoanh định, bố trí không gian sử dụng đất theo 3 khu vực gồm khu vực quản lý nghiêm ngặt, khu vực hạn chế và khu vực được chuyển mục đích sử dụng đất; quy định kết hợp giữa các chỉ tiêu sử dụng đất với không gian sử dụng đất và xác định vị trí, ranh giới, diện tích thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến từng thửa đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

(2) Quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận để phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xã hội và các cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn. Thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định chặt chẽ hơn. Vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư.

 (3) Quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đi trước một bước, bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư, để người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn.

(4) Cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch. (Có quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang hoá).

(5) Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Hội đồng nhân dân trong việc xây dựng bảng giá đất.

(6) Hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp theo hướng mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, quy định để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch. Tăng cường quản lý chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hóa, suy giảm chất lượng đất.

(7) Quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp. Có các quy định để quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai có nguồn gốc nông, lâm trường và giải quyết đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc, đồng bào đan tộc thiểu số.

III. Một số điểm thay đổi (đột phá chính) của Dự thảo Luật đất sửa đổi so với Luật đất đai 2013

1. Dự thảo Luật đã bỏ khung giá đất:

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã bỏ quy định khung giá đất (Nghị quyết số 18-NQ/TW). Theo đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất. Các địa phương sẽ xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm cho phù hợp với thực tế.

2. Đã thể hiện rõ về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất:

Vấn đề này, trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này cũng được xem là điểm đột phá chính vì liên quan trực tiếp tới các công ty, doanh nghiệp. Việc đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất là để lựa chọn nhà đấu tư có năng lực được quyền khai thác, sử dụng đất để cạnh tranh, công khai, minh bạch nhất, tránh cơ chế xin-cho, gây thất thoát (như đã từng xảy ra trước đây).

3. Đảm bảo quyền lợi của người dân bị thu hồi đất:

Trong dự thảo Luật đất đai đã cụ thể các quy định liên quan tới giải quyết quyền lợi của những người bị thu hồi đất và các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Tring dự thảo Luật sửa đổi lần này đã thể hiện rõ quan điểm là trước khi tiến hành thu hồi đất phải được phê duyệt phương án tái định cư phục vụ cho người dân bị thu hồi đất. Vấn đề này, xuất phát từ thực tiễn là trong thời gian qua, một số chủ đầu tư đưa ra các khu tái định cư trong quy hoạch, tuy nhiên khi người dân giao đất, nhận nhà ở các khu vực tái định cư thì thực tế không đúng như thông tin ban đầu của nhà đầu tư đã thông báo.

4. Vấn đề quy hoạch sử dụng đất:

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã thể hiện rõ trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trước đây lập quy hoạch thì theo chỉ tiêu phân bổ từ cấp trên (đất nông nghiệp, đất đô thị, đất hạ tầng giao thông, đất công nghiệp….). Theo dựu thảo Luật Đất đai sửa đổi, quy hoạch trong Luật sửa đổi sẽ đổi mới cụ thể, đó là quy hoạch được lập theo không gian của khu vực, quy hoạch theo các hướng tuyến, hướng thoát giao thông, điểm kết nối giao thông. Các quy hoạch có tính liên kết cụ thể với nhau, chứ không tách rời như trước đây (VD: Quy hoạch các khu đô thị thì phải gắn với quy hoạch tuyến giao thông, hay nói cách khác là khi quy hoạch hạ tầng giao thông, các tuyến đường giao thông thig phải quy hoạch khu thương mại dịch vụ, khu đô thị, khu công nghiệp dọc theo hướng tuyến và điểm kết nối vào tuyến đường giao thông đó).

5. Phát triển quỹ đất

Dự thảo trước đây có đề cập nhưng chưa crõ, cụ thể, dụa thảo Luật lầm này đã bổ sung thêm 1 chương mới (so với Luật cũ), thể hiện rõ dự án thu hồi để tạo quỹ đất, quỹ phát triển đất cũng như khai thác và quản lý quỹ đất.

IV. Tác động đối với phát triển nông nghiệp, nông thôn của dự thảo Luật ĐĐ sửa đổi

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi tiếp tục hoàn thiện chính sách đối với khu vực nông nghiệp, nông thôn; thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã góp phần làm thay đổi diện mạo trong nông thôn mới, quỹ đất sản xuất nông nghiệp được bố trí hợp lý theo nguyên tắc bảo vệ quỹ đất trồng lúa, đảm bảo mục tiêu cung cấp đủ lương thực trong nước, có dự trữ chiến lược và xuất khẩu, hình thành các vùng chuyên canh phù hợp với tiềm năng, thế mạnh của từng vùng gắn liền với công nghiệp chế biến; hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân; khuyến khích nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để tập trung đất đai; quy định chặt chẽ chế độ quản lý, sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng nhằm đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường, sinh thái.

V. Về góp ý các nội dung của dự thảo Luật đất đai sửa đổi

- Điều 3. Giải thích từ ngữ:

+ Số thứ tụ 5 của Dự thảo Luật ghi: Chi phí đầu tư vào đất còn lại là chi phí hợp lý đã đầu tư trực tiếp vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất, có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được. Đề nghị xem xét sửa: Đề nghị sửa lại như sau “Chi phí đầu tư vào đất còn lại là bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh người sử dụng đất đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.”.

+ Số thứ tự 8 của dự thảo Luật ghi: Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích đất đang được quyền sử dụng sang sử dụng vào mục đích đất khác theo quy định của Luật này, đề nghị xem xét sửa thành: “Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích đất đang sử dụng sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này”.

+ Số thứ tự 29 của Dự thảo Luật ghi: “Kế hoạch sử dụng đất là việc phân kỳ quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện” nên sửa thành: “Kế hoạch sử dụng đất là việc xác định mốc thời gian cụ thể để thực hiện quy hoạch sử dụng đất”.

+ Số thứ tự 43 của Dự thảo Luật ghi: Tập trung đất nông nghiệp là việc tăng diện tích đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất thông qua phương thức hợp tác, chuyển đổi hoặc thuê quyền sử dụng đất của người khác mà không làm mất đi quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, đề nghị xem lại để sửa cho thống nhất vì “chuyển đổi” là một trong các hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 7 Điều 3 Dự thảo Luật. Vì vậy, cần xem lại đảm bảo thống nhất, phù hợp.

- Mục 2: Quản lý Nhà nước về đất đai

Tại điều 21, khoản 6: Lập, điều chỉnh, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan soạn thảo xem xét sửa thành: Lập, điều chỉnh và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (thêm từ “và”).

- Điều 36 của dự thảo Luật: Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Điều này đã bổ sung quyền đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm theo hướng, người được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được quyền thế chấp, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Tuy nhiên việc bổ sung quyền này có thể dẫn đến có sự thiếu công bằng giữa các trường hợp thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm; nhà đầu tư có thể lợi dụng chính sách này để vay vốn ngân hàng nhưng không có khả năng trả nợ. Vì vậy, có quan soạn thảo xem xét bổ sung quy định quyền thuê trong hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm.

- Chương IV, Mục 2; Điều tra, đánh giá giá đất đai

Tại điều 64, mục 1, khoản a, dự thảo Luật ghi: Điều tra, đánh giá về chất lượng đất, tiềm năng đất đai, nên sửa lại thành: Điều tra, đánh giá chất lượng đất, tiềm năng đất đai (bỏ từ “về”) để cho thống nhất với cách gọi ở khoản b, c tại mục này.

- Tại điều 65, khoản 7, dự thảo Luật ghi: Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, bao gồm, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét sửa thành: Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, bao gồm: (bổ sung cụm từ “hàng năm” vào nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện: đế đảm bảo tính khả thi của việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất trong năm kế hoạch (đối với các trường hợp danh mục các công trình, dự án đã có trong kế hoạch đầu tư công trung hạn cần xác định rõ nguồn vốn ngân sách nhà nước thực hiện thu hồi trong năm kế hoạch; bố sung danh mục công trình, dự án đấu thầu có sử dụng đất đưa vào nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện). Và cho thống nhất với khoản 4, mục a, điều 64 (trong kỳ kế hoạch sử dụng đất theo từng năm).

- Tại điều 62, khoản 1: Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất các cấp là 10 năm. Tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất quốc gia, tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất an ninh là từ 30 năm đến 50 năm; tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là từ 20 năm đến 30 năm.

Tại khoản 1, Điều 62 dự thảo quy định “Tầm nhìn của quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện từ 20 năm đến 30 năm;

Tại điểm a, khoản 2, Điều 64: Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, bao gồm: cơ quan xem xét bổ sung như sau: a) Định hướng sử dụng đất, tầm nhìn 20 năm đến 30 năm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu (thêm cụm từ 20 năm đến 30 năm cho thống nhất tại khoản 1 điều 62.

Tại điểm a, khoản 2, Điều 65: Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, bao gồm: cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung như sau: a) Định hướng sử dụng đất, tầm nhìn 20 năm đến 30 năm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường; đảm bảo phù hợp, đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn (thêm cụm từ 20 năm đến 30 năm cho thống nhất tại khoản 1 điều 62.

- Điều 65, khoản 5: Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, bao gồm: tại mục a) Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; quy hoạch chung đô thị và quy hoạch phân khu đối với trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và……….. Đề nghị cơ quan soạn thảo thêm cụm từ “các quận, thành phố, thị xã theo khoản 3 Điều này” cho phù hợp với quy định tại khoản 3 Điều 65.

- Điều 68, khoản 3 mục a, dự thảo Luật ghi: Cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện lấy ý kiến các phòng, ban, ngành có liên quan, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã, cơ quan, tổ chức, cộng đồng, cá nhân khác có liên quan về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được thực hiện thông qua hình thức công khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông tin điện tử của Cơ quan lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã và niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, điểm dân cư, niêm yết, trưng bày tại nơi công cộng, tổ chức hội nghị, hội thảo và phát phiếu lấy ý kiến các hộ gia đình, cá nhân đại diện cho các xã, phường, thị trấn; nội dung lấy ý kiến gồm báo cáo thuyết minh, hệ thống bản đồ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thực tế cho thấy việc lấy ý kiến nhân dân theo hình thức đăng trên trang thông tin điện tử của UBND các cấp vẫn chưa thực sự có hiệu quả bởi vì khả năng tiếp cận thông tin của người dân nói chung (đặc biệt là người dân khu vực nông thôn nói riêng) còn có hạn chế nhất định, trong khi việc lấy ý kiến thông qua hình thức “tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực tiếp” cũng còn bất cập về đối tượng tham gia; số lượng, thành phần dự…hoặc còn có trách nhiệm của cơ quan lấy ý kiến khi chưa thực hiện hết trách nhiệm về việc tổng hợp, tiếp thu, giải trình các ý kiến góp ý. Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo cần có quy đinh cụ thể, rõ về đối tượng được lẩy ý kiến, nhất là người dân cỏ đất ở/đất nông nghiệp bị thu hồi.

- Điều 74, khoản 1, dự thảo Luật ghi: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét bổ sung thêm nội dung: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất cho cấp huyện để đảm bảo thống nhất, đồng bộ chặt chẽ, quy hoạch sử dụng đất cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp trên cho thống nhất tại khoản 2, Điều 70.

- Điều 78, khoản 3, điểm d, dự thảo Luật ghi: Dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn gồm dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định hoặc để bố trí tái định cư; khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch, đề nghị quy định cụ thể việc thực hiện dự án thu hồi đất tại điểm d khoản 4 khi “có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân” và trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người tại điểm e khoản 1 Điều 81 “Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người; các loại đất khác bị sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai mà không còn khả năng tiếp tục sử dụng” thì sẽ thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 hay thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 dự thảo Luật sửa đổi này.

- Điểm h, khoản 2, Điều 78, dự thảo Luật ghi: Dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở, đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung thêm cụm từ: “Nhà ở thương mại” thành: Dự án đô thị, nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở cho thống nhất với 3 điều tròn dự thảo Luật đã ghi sau:

+ Điểm a, khoản 1, Điêu 126 đều có ghi dự án đô thị, nhà ở thương mại

+ Điểm e, khoản 2, Điều 127 đều có ghi dự án đô thị, nhà ở thương mại

+ Điểm a, b, c khoản 1 Điều 128, đều có ghi dự án đô thị, nhà ở thương mại

- Cũng sau điểm k, khoản 2, Điều 78, cơ quan soạn thảo nghiên cứu xem xét bổ sung thêm một điểm mới (điểm l: Dự án khu kinh tế) vì trong khoản 2 này chưa có mà thực tế chúng ta có rất nhiều khu kinh tế được xây dựng (Khu kinh tế Vũng Áng, Nghi Sơn, Vân Đồn, Bắc Vân Phong…)

- Điều 78 của Dự thảo Luật, cơ quan chủ trì xem xét nghiên cứu bổ sung điều khoản giao Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để Chính phủ ban hành Nghị định giải thích, quy định chi tiết khái niệm, tiêu chí các loại hình dự án được liệt kê tại khoản 2, Điều 78 này.

Cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét thêm tên gọi tại điểm h, khoản 2, Điều 78 khái niệm “dự án đô thị” hiện nay vẫn có vướng mắc, “xung đột pháp luật” bởi đây là một loại hình dự án do Nhà nước thu hồi đất nhưng tiêu chí nào để xác định dự án xây dựng khu đô thị lại chưa được pháp luật đất đai quy định hay dẫn chiếu. Trong khi đó, pháp luật xây dựng đã quy định khái niệm này. Cụ thể, theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Xây dựng:“Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đối với trường hợp quy hoạch phân khu không xác định rõ các đơn vị ở”; “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị không có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với các công trình xây dựng khác có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên”.

Theo cách phân loại của Nghị định 15, “Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” phải là những dự án hình thành từ một đơn vị ở trở lên hoặc có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Vậy các tiêu chí của dự án xây dựng khu đô thị theo Nghị định 15 có đồng thời là tiêu chí để soi chiếu với Luật Đất đai nhằm xác định dự án nào do Nhà nước thu hồi đất hay không? Đây là câu hỏi đang vướng tại nhiều địa phương trong việc xác định dự án nào Nhà nước được thu hồi đất, dự án nào mà nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất.

- Điều 78: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Khoản 2, dự thảo Luật đã quy định cụ thể các tiêu chí, điều kiện thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng cùng các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, bao gồm:

1. Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; dự án tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư; dự án xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

2. Dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này.

Các tiêu chí, điều kiện thu hồi đất hầu hết đều nhằm mục đích phát triển như tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; dự án chỉnh trang đô thị, chỉnh trang khu dân cư nông thôn gồm dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai có nguy cơ đe dọa đến tính mạng của người dân; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời do ô nhiễm môi trường theo quy định hoặc để bố trí tái định cư; khu dân cư bị xuống cấp nghiêm trọng về hạ tầng và không phù hợp với quy hoạch.

Tuy nhiên để rõ hơn, đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung quy định đối với trường hợp thu hồi đất xây dựng cơ sở hạ tầng cho người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất cho người lao động; cần thể hiện rõ (điều kiện ồm xây dựng cả vật chất và tinh thần), hiện nay chỉ có quy định xây nhà tuy nhiên thực tiễn đời sống tinh thần của người lao động ở các khu vực này còn đang rất hạn chế.

- Điều 79, khoản 3, dự thảo Luật ghi: Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét để sửa đổi khoản 3, Điều 79 như sau: “3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án” xem xét sửa thành “Tiến độ sử dụng đất của dự án đầu tư được phê duyệt”.

- Khoản 1, điểm i, Điều 80 dự thảo Luật đất đai sửa đổi ghi: Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư mà không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 147 của Luật này.

Đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét thêm. Vì tại điểm đ khoản 1 Điều 147 và khoản c, khoản đ mục 3 Điều 154 dự thảo có thể hiện các trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng và không đưa đất vào sử dụng. Cơ quan chủ trì soạn thảo rà soát lại để thống nhất giữa các điều trong dự thảo Luật.

- Điểm e, khoản 2, Điều 81 dự thảo Luật ghi: Văn bản chấm dứt dự án đầu tư đối với trường hợp quy định tại điểm g khoản 1 Điều này, đề nghị cơ quan soạn thảo xem xét sửa lại thành: “e) Văn bản chấm dứt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với trường hợp quy định tại điểm g khoản 1 Điều này”.

- Điều 118, khoản 2 dự thảo Luật ghi: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 119 của Luật này.

Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo xem bổ sung trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất như sau: “Đất sử dụng để xây dựng cơ sở hoạt động sự nghiệp của đơn vị sự nghiệp công lập, giáo dục không nhằm mục đích kinh doanh”. lý do đề nghị: Theo khoản 4 Điều 3 của Luật Quản lý và sử dụng tài sản công đã quy định: Cơ sở hoạt động sự nghiệp là đất, nhà làm việc, công trình sự nghiệp và tài sản khác gắn liền với đất phục vụ hoạt động quản lý và cung cấp dịch vụ công của đơn vị sự nghiệp công lập. Thực tiễn cho thấy, nhiều đơn vị sự nghiệp công lập, đơn vị giáo dục có hoạt động không nhằm mục đích kinh doanh, VD: như hoạt động nghiên cứu khoa học (như các trường Đại học được giao thí điểm tự chủ hiện nay thì không thu tiền sửa dụng đất),...

- Tại điểm d, khoản 1, Điều 121 quy định: Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép: “Chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 118 sang các loại đất phi nông nghiệp quy định tại các Điều 119 hoặc Điều 120 của Luật này” đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo xem lại thêm, vì tại Điều 127, Điều 128 quy định giao đất có thu tiền sử dụng đất (Dự thảo Luật dẫn chiếu theo các loại đất này còn khó hiểu, cần xem lại cho logic).

- Điểm a, khoản 2 Điều 125 dự thảo luật ghi: Giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 152 của Luật này mà chỉ có 01 đối tượng đề nghị được giao đất, thuê đất. Đề nghị cơ quan chỉ trì soạn thảo xem xét lại thêm: Quy định này còn có sự mâu thuẫn với Luật Đấu thầu do các trường không đủ điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất có thể thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất. Và cân nhắc và làm rõ, quỹ đất công do Nhà nước quản lý, không phải bồi thường, giải phóng mặt bằng thì có được thực hiện dự án không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất không?

- Điểm đ, khoản 2 Điều 125 Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở, đề nghị cơ quan chỉ trì soạn thảo quy định chi tiết thi hành đối với việc xác định đối tượng hộ gia đình, cá nhân có hộ khấu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đấtt ở.

- Điểm b, khoản 4, Điều 127, dự thảo Luật ghi: Tổ chức lập hoặc thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500 với ý tưởng tốt nhất. Đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét tiêu chí “Tổ chức lập hoặc thi tuyển để lựa chọn phương án quy hoạch chi tiết 1/500 với ý tưởng tốt nhất” thì cụm từ “ý tưởng tốt nhất” chưa thật sự khoa học bởi không định lượng được nên khi áp dụng sẽ gây lúng túng cho địa phương hay tổ chức thực hiện.

- Điểm a, khoản 2, Điều 126 dự thảo Luật ghi: “Có trong kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt”, cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét bổ sung thêm như sau: Có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt (bổ sung cụm từ quy hoạch) vì nếu chỉ có trong kế hoạch mà không có trong quy hoạch thì sẽ phải bổ sung thì phức tạp, hơn nữa trong chương V Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dự thảo Luật đã ghi tầm nhìn của quy hoạch cấp huyện là 20 năm đến 30 năm tại khoản 1, Điều 62.

- Khoản 1, Điều 140: Thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất, dự thảo Luật ghi: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, tổ chức tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo làm rõ thêm hình thức công nhận quyền sử dụng đất.

- Điều 153: Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

 Dự thảo Luật đất đai quy định, tại khoản 2: 2. Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

Thực tế việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường phục vụ công tác xác định giá đất gặp nhiều khó khăn do không có cơ sở xác nhận sự trung thực của người cung cấp thông tin về giá đất (người chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng). Việc áp dụng các phương pháp định giá đất trong một số trường hợp cụ thể còn thiếu thông tin giá đất thị trường, nguồn lực tư vấn định giá đất chưa kịp đáp ứng nhu cầu. Dự thảo Luật quy định có định lượng hơn về các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để có thể lượng hóa các câu hỏi như thế nào là “xuất hiện với tần suất nhiều nhất”, “khoảng thời gian nhất định” là bao lâu, còn rất khó định lượng cụ thể. Do đó, dự thảo Luật cần làm rõ hơn điều này.

+ Bên cạnh đó, thực tế việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, (thậm chí một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng thì xác định như thế nào?). Vì vậy, tôi góp ý đề nghị không quy định khoản này tại Luật đất đai mà quy định tại Nghị định, Thông tư kèm theo hướng dẫn cụ thể, chi tiết để rõ hơn.

+ Dự thảo Luật cần quy định rõ hơn về về giá đất trên thị trường bởi thực tế việc xác định giá đất là khó khăn. Trong dự thảo Luật không nói cụ thể về giá thị trường và quy định tại Thông tư. Nếu để thông tin đầy đủ thì yêu cầu các giao dịch về đất phải đưa lên sàn thì khi đó mới thống kê được giá (thực tế hiện nay, nếu chỉ dựa vào điều tra thống kê tại các Văn phòng công chứng thì khó xác định chính xác).

 

Tham khảo

1. Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) (Bộ Tài nguyên và Môi trường).

2. Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ V Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

3. Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH15 ngày 23/12/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

4. Nghị quyết số 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ ban hành kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

5. Tham dự một số Hội nghị góp ý kiến Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) của Bộ TN&MT, Uỷ ban KHCN&MT, Uỷ ban Xã hội, VCCI, Đoàn ĐBQH thành phố Hà Nội, TW Hội Nông dân Việt Nam…

 

PGS.TS. Trần Trọng Phương

Khoa Tài nguyên và Môi trường (FONRE)