1. Tiêu chuẩn quản trị đất đai quốc tế
- Quản trị đất đai thể hiện trách nhiệm của chính phủ trong quản lý đất đai thông qua tập trung vào các vấn đề chính sách và tầm quan trọng của việc quản lý hiệu quả. Quản trị đất đai có thể được hiểu là cách chính phủ điều hành cơ chế quản lý đất đai.
- Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
- Quản lý đất đai là quá trình điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất, xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, lưu giữ và cập nhật và cung cấp những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin khác liên quan đến thị trường bất động sản.
- Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng đất công và đất tư bao gồm: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý.
- Một hệ thống Quản lý đất đai và bất động sản có chức năng xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất, giá trị đất, sử dụng đất và các tài liệu khác liên quan đến đất là một công cụ không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường lành mạnh và thông thoáng cũng như để quản lý bền vững tài nguyên đất.
- Các nước có nền kinh tế thị trương phát triển và đang phát triển đều hướng tới việc xây dựng và kiện toàn hệ thống quản lý đất đai và bất động sản với mục đích:
+) đảm bảo quyền sở hữu và an toàn quyền hưởng dụng;
+) Hỗ trợ cho thuế đất và bất động sản;
+) Đảm bảo an toàn tín dụng;
+) Phát triển và giám sát thị trường bất động sản;
+) Bảo vệ đất Nhà nước;
+) Giảm thiểu tranh chấp đất đai;
+) Thuận lợi cho quá trình đổi mới hệ thống quản lý đất đai;
+) Tăng cường quy hoạch đô thị và phát triển kết cấu hạ tầng;
+) Hỗ trợ quản lý môi trường;
+) Phát hành các tài liệu thống kê, đất đai phục vụ các mục tiêu, kinh tế xã hội.
Tuỳ thuộc tình hình đặc điểm chính trị, kinh tế, xã hội; mục tiêu chiến lược, quy hoạch phát triển; yêu cầu quản lý đất đai và bất động sản trong từng thời kỳ, mỗi quốc gia lựa chọn phương án khác nhau cho một hệ thống quản lý đất đai và bất động sản với 7 chức năng cơ bản của quản trị đất đai như sau:
(1) Bảm bảo quyền sở hữu và cung cấp bảo hiểm cho các khoản vay;
(2) Hỗ trợ việc định giá để đánh thuế đất và bất động sản;
(3) Cung cấp tư liệu để vận hành thị trường đất và bất động sản;
(4) Cung cấp tư liệu về cấu trúc sử dụng đất và những hạn chế về sử dụng đất;
(5) Giám sát tác động môi trường của những dự án phát triển;
(6) Tạo thuận lợi cho cải cách đất đai;
(7) Hỗ trợ kinh phí sáng tạo ban đầu về hệ thống quản lý đất đai và thu hồi trong quá trình vận hành.
Để thực hiện được 7 chức năng này, các công việc được chú ý trước tiên là đăng ký, định giá, thuế bất động sản và quy hoạch sử dụng đất.
2. Kinh nghiệm quốc tế và giá trị tham khảo cho Việt Nam
2.1. Kinh nghiệm quốc tế
Hệ thống quản lý đất đai và bất động sản hiện tại của các nước có những đặc điểm chung:
(a) Trực thuộc Bộ quản lý đa ngành về tài nguyên, môi trường, quy hoạch, phát triển hạ tầng ( Thuỵ Điển, Hà Lan, Uc, Malaixia, Trung Quốc );
(b) Tổ chức hoạt động chuyên môn theo ngành dọc từ trung ương đến địa phương;
(c) Cơ cấu Hệ thống gồm các thành phần chính: chính sách, pháp luật, quy hoạch sử dụng đất , đo đạc bản đồ địa chính, đăng ký đất đai và bất động sản, định giá, hệ thống thông tin;
(d) Hiện đại hoá HTQLĐĐ&BĐS trên cơ sở ứng dụng khoa học, công nghệ hiện đại: công nghệ GPS, viền thám, hàng không trong việc đo đạc lập bản đồ , công nghệ thông tin trong việc xây dựng hệ thống thông tin Địa lý (GIS) , Thông tin đất đai ( LIS) phục vụ cho công tác quy hoạch, đăng ký, định giá.
- Kinh nghiệm của Thuỵ Điển
Theo Bộ luật đất đai 2000 của Thuỵ Điển, với mục đích khuyến khích và kiểm soát việc sử dụng đất hiệu quả bền vững lâu dài, cũng như quản lý và cung cấp đầy đủ thông tin đất đai cho mục đích quy hoạch, bảo vệ quyền sở hữu đất đai, hỗ trợ hệ thống thuế, kiểm soát môi trường và phát triển kinh tế, một hệ thống đăng ký đất đai với lịch sử lâu đời đã được thiết lập ở Thụy Điển.
Thụy Điển đối với hệ thống đăng ký sở hữu là tất cả các ranh giới bất động sản cũng như những yếu tố cảnh quan quan trọng sẽ được kỹ thuật số hóa và đưa vào hệ thống cơ sở dữ liệu. Điều này tạo ra nhiều khả năng thuận lợi cho việc sản xuất bản đồ đã được vi tính hóa với những nội dung và tỉ lệ đa dạng theo nhu cầu của người sử dụng
- Kinh nghiệm của Nhật Bản
Sự phát triển kinh tế của Nhật Bản, được tận dụng trong các hoạt động kinh tế và quản lý đất đai. Cụ thể:
(1) Trong giao dịch BĐS: thu thập thông tin, đăng ký bảo tồn quyền sở hữu, đăng ký chuyển quyền sở hữu;
(2) Tận dụng trong hoạt động tín dụng: thu thập thông tin, quyền thế chấp, bảo đảm đăng ký tạm, quyền mua lại;
(3) Tận dụng trong phát triển: thu thập thông tin, phát triển BĐS...;
(4) Tận dụng trong điều tra đất đai: điều tra địa tịch, hoàn thiện bản đồ địa chính;
(5) Tận dụng trong chế độ thuế: thu thuế, xử lý nộp chậm, giảm thuế mua nhà trả chậm...;
(6) Tận dụng trong chính sách nông nghiệp, chính sách sông ngòi;
(7) Tận dụng trong thi hành án dân sự, thu hồi đất. Bên cạnh đó hệ thống cho phép phát hành GCN đối với các bất động sản do các văn phòng đăng ký khác quản lý.
2.2. Giá trị tham khảo cho Việt Nam
Một trong những yếu tố cần hoàn thành trong việc triển khai hệ thống thông tin đất đai của Việt Nam là hoàn thiện hành lang pháp lý cho hệ thống thông tin đất đai bên cạnh các yếu tố khác bao gồm:
- Xây dựng, chuẩn hoá CSDL đất đai,
- Xây dựng và triển khai phần mềm ứng dụng cho hệ thống thông tin đất đai,
- Triển khai Trung tâm dữ liệu, trang thiết bị đường truyền, thiết bị đầu cuối;
- Đào tạo nhân lực;
- Vận hành bảo trì.
Trong đó cần phải hoàn thiện pháp luật về hai khía cạnh:
Thứ nhất: Chấp nhận giấy chứng nhận dùng để cung cấp chứng nhận dòng quyền lợi bất động sản được cấp bởi văn phòng đăng ký quản lý thuộc hệ thống đăng ký bất động sản toàn quốc thay vì giấy chứng nhận được cấp bởi Uỷ ban nhân dân các cấp
Từ đó có thể giảm tải được các thủ tục
(i) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện (Điều 105 – Luật Đất đai 2013)
(ii) Đính chính, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp
Bên cạnh đó còn giúp minh bạch thông tin cho người dân khi muốn kiểm tra tính hợp pháp của Quyền sử dụng bất động sản nhằm thực hiện các giao dịch liên quan
Thứ hai: Cần hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai dựa trên những nền tảng cơ bản áp dụng công nghệ trong quy trình xử lý.
Hiện nay cần có giải pháp triển khai hệ thống thông tin đất đai trong bối cảnh Cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ( thời kỳ công nghệ 4.0) và những hiệu quả kinh tế của việc vận hành hệ thống này bao gồm:
(i) Có một giải pháp tổng thể về cập nhật, tra cứu sử dụng dữ liệu với các mức độ khác nhau: từng máy đơn lẻ cho đến mạng internet;
(ii) Có khả năng quản lý dữ liệu rất lớn, nhiều dạng dữ liệu trong một cơ sở dữ liệu thống nhất;
(iii) Là công nghệ tiên tiến, tuân theo các tiêu chuẩn công nghiệp, đang sử dụng rộng rãi trên thế giới và phù hợp với nước ta, đặc biệt trong công tác quản lý đất đai;
(iv) Có cơ chế bảo mật và an toàn dữ liệu;
(v) Có tính mở, dễ dàng cho người sử dụng phát triển thêm các ứng dụng có tính đặc thù;
(vi) Cung cấp các giải pháp chạy trên các môi trường làm việc khác nhau: trên máy đơn lẻ (cấp xã, huyện), trên hệ thống đa người sử dụng ở mạng cục bộ (cấp tỉnh, huyện) và trên mạng diện rộng Internet/Intranet (cấp quốc gia, tỉnh);
(vii) Có giải pháp tốt cho xây dựng các phần mềm ứng dụng trên nền công nghệ gốc. Đảm bảo người sử dụng có khả năng xây dựng các ứng dụng trên nền công nghệ gốc, phù hợp với quy trình quản lý đất đai ở tỉnh.
Kết luận
Áp dụng chuyển đổi số trong công tác quản lý ở các lĩnh vực là việc cần thiết của Chính phủ trong thời đại công nghệ số phát triển hiện nay, việc áp dụng trong hệ thống quản trị đất đai cũng không nằm ngoài xu hướng. Trình bày vấn đề này nhằm nhấn mạnh đến vấn đề pháp lý và chính sách cùng với các vấn đề dựa trên nền tảng công nghệ đối với việc quản lý việc cấp và sử dụng các thông tin liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để từ đó dựa trên sự minh bạch và hiệu quả trong việc quản lý và cung cấp thông tin giúp cho hệ thống quản lý đất đai đáp ứng được những yêu cầu trong việc hoàn thiện hơn và góp phần quản lý đất đai hiệu quả và bền vững như mục tiêu Chính phủ đã đề ra.
PGS.TS Nguyễn Quang Học - Nhóm NCM Quy hoạch không gian lãnh thổ sử dụng đất đai và môi trường